Fractional Ownership en Français

Interview Andrew Sirkin, avocat spécialisé dans l’immobilier international, par Pierre Kupferman, 23 Mai 2008


La propriété fractionnée fait fureur dans les pays anglo-saxons. Cet achat à plusieurs permet de limiter le prix de revient d’une résidence secondaire. Une bonne idée pour profiter de la crise et acheter aux États-Unis. Quelle est l a différence entre le «timeshare» et lapropriété fractionnée?

Sur le papier, il n’y en a pas. Mais, dans les faits, cela tient au nombre de propriétaires. Avec le timeshare, ils sont si nombreux que la formule s’apparente à une sorte de préachat de vacances. Alors qu’avec la propriété fractionnée on compte généralement entre quatre et douze propriétaires qui ont vraiment le sentiment de posséder le bien dont ils ont la jouissance quelques semaines par an. Par ailleurs, dans ce cadre, les copropriétaires gardent le contrôle direct de l’entretien de leur bien. Ils prennent toutes les décisions en commun, selon des règles édictées dans le contrat qui les lie.


Comment ces petits groupes se forment-ils?

Soit un promoteur se charge de créer la structure et de trouver les acquéreurs comme il le ferait pour un bien vendu à un seul propriétaire. Soit un propriétaire se rend compte qu’il ne profite que peu d’une résidence secondaire et souhaite réduire ses frais non pas en le louant mais en en partageant la propriété avec d’autres personnes. Soit il s’agit de personnes qui se connaissent et souhaitent pou-voir jouir d’un bien quelques semaines par an dans une ville donnée sans avoir à débourser des montants importants pour son achat, son aménagement et son entretien. Soit il s’agit d’une personne seule qui trouve un bien qui lui plaît et demande à un agent immobilier de lui trouver des acquéreurs pour l’accompagner dans le partage qu’il compte faire du bien. Dans tous les cas, il faut savoir que le prix d’une part n’est pas que lié au prix d’achat du bien. Par exemple pour deux mois par an, les parts va-lent plus qu’un sixième de sa valeur.

 

D’autant qu’il faut créer une société pour gérer le bien.

Oui. C’est un sujet crucial. Sa localisation comme sa nature juridique dé- pendront à la fois de la localisation du bien, du lieu d’habitation des acquéreurs et de leur nombre. Si le bien et ses acquéreurs sont américains, on se contentera d’une acquisition en indivision. S’il s’agit d’un appartement si- tué aux États-Unis, et si les propriétaires sont étrangers, on peut créer une structure intermédiaire qui va acquérir le bien. Mais je le déconseille, notamment pour les Français, car le plus important dans un tel montage est de pouvoir faire respecter les clauses du contratet, en la matière, il sera plus rapide et moins coûteux de s’appuyer sur le droit américain. Car le concept de propriété fractionnée est très développé outre- Atlantique, ce qui n’est pas encore le cas en France, où il pâtit encore de la mauvaise image du timeshare . D’ailleurs, même pour les étrangers qui veulent acheter en France, je conseille de créer des structures juridiques dans leur pays — il en faut au moins deux — qui vont détenir les parts de la société civile immobilière détenant le bien français. Cela sera plus simple, s’ils souhaitent vendre leur part.

 

Comment cela se passe-t-il quand on veut céder ses parts?

Cela dépend du contrat. Parfois, il n’existe aucune contrainte et la part peut être vendue librement. Parfois, le groupe, lors de sa constitution, a défini un cadre qui encadre la cession. Deux cas typi ques : un droit de préemption qui permet aux autres copropriétaires d’acquérir la part cédée en priorité et un droit de veto qui permet à une majorité qualifiée de bloquer la vente si l’acquéreur ne leur convient pas . Les deux peuvent coexister. Lorsque je définis le contenu d’un contrat avec mes clients, j’ai pour habitude de dire qu’il s’agit d’une sorte de mini-constitution qui va régir la gouvernance. Il convient donc d’y porter une grande attention. Certains n’ont que faire de savoir qui va occuper le bien lorsqu’ils ne sont pas là, d’autres y accordent une importance extrême. Beaucoup de propriétés fractionnées sont détenues par une même famille ou par une bande d’amis.

See the La Tribune Article as originally published

Contact us at dasirkin@earthlink.net or (00)(1)(415) 738-8545. Sirkin & Associates has offices in California, Colorado and France
©November 25, 2009 by D. Andrew Sirkin.